对许多尚未购买房屋的受薪者来说,房屋价格是否下跌,“跌”够了吗?可以考虑进场吗?应该是最多人关注的问题。

房屋价格跌够了吗?这个问题见仁见智,产业调查公司收集的报告指2015年首季至今年首季,产业价格跌幅介于7%至10%之间,可是,想要购买房屋者,却感受不到房屋价格已经下跌,总觉得房价还是不便宜。

还是买不起……

产业顾问对于房屋价格已跌够了看法不一,有些认为,产业价格还有下跌空间,特别是一些之前已取得不错涨幅的产业计划;不过,也有一些市场人士觉得,产业价格不可能继续下跌,特别是屋龄较短的房产,就是比较新的房屋,从建成至今仍未取得可观涨幅,而且这些屋龄还新的房屋,一手卖价相对来说比老屋昂贵。

谈到屋龄较久的房屋,假如今天的卖价与当初的购买价比较,许多已取得不错涨幅,如果屋主有心脱售,其实可以调整售价,对买方及自己都有好处。

当售价调低了,一般比较容易脱售,卖主较快领取卖屋款,套现后可进行其他财务规划,对卖主不是没有好处。

有地房产需求仍殷切

另外,对于投资产业的类型,市场对有地房屋的需求保持殷切,而且产业的价值保持坚挺,除非是产业所在位置非常不理想,例如出入不方便、位于低洼地区,很可能一雨成灾,则另当别论。

不过,目前产业市场供选择的产业类型,以分层产业,例如共管公寓居多,这些往上发展的房产计划,单单一栋产业大楼,就有数十至数百个单位,楼层多的大厦,例如超过20层楼,每一层最少8个单位,或是最多16个单位,单位的数目之多可想而知。

雪柔彭
滞销偏多

产业发展商在2016年面临房产卖不出的问题,在市场需求减缓之际,过去两、三年兴建的房产计划逐一完工,带给市场更多的新增单位。

政府于2014年推出冷却产业市场措施,以抑制市场的投机活动,加上2015年4月推出消费税措施,明显打击消费者的购买情绪。

img07

全国产业资讯中心的数据显示,2014和2015年,本地产业市场推出的房产分别为:8万6997及7万零273个单位,至于售出的房产分别是:3万9491和2万9089个单位。

发展商积极促销

按年比较,2015下半年未售出的房产,以百分比来看,比2014下半年的64%减少2%,未出售的房产主要来自雪兰莪州、柔佛州和彭亨州,在雪兰莪和柔佛州,未售出的房产价格介于50万至100万令吉之间,属于比较高价的单位。

房产单位未能售出,主要是购屋者不易获取融资,贷款申请被驳回的个案仍相当高,整体市况来说,2016年市场挑战不减,近期内,该领域的催化剂仍难以捉摸。

一些发展商预期,2016财政年的销量,平均介于9%之间,借贷条例严谨是其中一项因素,产业发展商需要展开更积极的促销活动,以改善销售量,包括提供增值配套,提供买家较简易的首期屋款分期付款制,或是协助他们取得房屋贷款。

今年首季
住宅成交下跌9.5%

大马的住宅产业市场,销售量继续滑落,2016年首季跌幅为9.5%,价值162亿令吉,比前期的179亿令吉少,产业估价与服务中心的报告指出,有关数据是以全国在2016年首季出售4万9612间房屋,与前期出售5万9490间房屋做比较。

雪兰莪成交宗数跌最多

雪兰莪的产业销售跌幅最大,跌幅为12.8%,2016年首季售出1万2101个单位,前期为1万4771个单位。

统计数据显示,在巴生河流域、槟城和柔佛的未出售产业,主要集中在高耸住宅单位,二层至三层排屋,价格多数超出50万令吉,对中低收入者来说,并非可负担房屋。

市场极缺乏20万令吉房产

与此同时,国家银行的报告指出,房屋贷款从1月的75亿令吉,减至6月的69亿令吉,另一方面,大马的房产供应“严重失衡”,对大马的一般家庭来说,屋价在16万5060令吉至不超过20万令吉,才是他们负担得起的房屋。

国行在2016年的常年报告书指出,半数的大马家庭,在2014年赚取的收入在4585令吉、或低于这一水平。

可是,在2014年,大马推出的新房产计划,只有21%的价格低于25万令吉,发展商比较乐于兴建高档、价格超出50万令吉的房产;因此,房产的供应出现严重失衡情况,产业发展商献售的房产,与潜在买家有能力负担,存在不均衡局面。

马来西亚的房屋价格从2013年的高峰水平开始降温,升幅收窄,与产业领域面临严紧贷款措施有关。

购屋者三思
供得起才买,别逞强!

购屋前先算还款能力,如果能存够10万令吉更好,千万不要一股冲动涌上心头,就贸然投入买屋行列,要最先想到“我能永久保有这栋房子吗?”、“买屋负担会不会影响生活步调?”

正因世事无绝对,景气疲软时,谁都可能面临无薪假或失业的问题,除非已经缴完房贷,否则没有稳定的收入,就随时有可能跟房子说再见。

为了避免买屋后,空欢喜一场,学会用数字控制自己,才不会变成屋奴。

1.盘点购屋门槛:想买房屋者,必须先为存款做资产配置。考虑的重点有二:一是生活预备金,这笔钱要足够自己一年的生活固定开销;二是购屋预备款,一般会预备房价的30%(20%头期款、10%装修费)。

也就是说,每月固定支出2000令吉,如果想买60万令吉的房子,必须先有18万令吉(预备款),加上2万4000令吉(生活预备金)=20万4000令吉,才有资格晋升有屋一族,鉴定自己的买屋门槛,相对也能挑选适合的地段。

买房子千万别逞强,不要为了美丽的画面或规则,做超出能力范围的购屋动作,现在租房子不贵,如果资金不够,不如以租代购。

2.计算房贷支出:房贷分期不要超过月薪的三分一,让消费、储蓄、房贷各占三分一,才能兼顾买屋与生活品质,也有余额去面对未来的各种变化与挑战。

以总价60万令吉的房子、已支付20%头期款、平均利率3%来说,每月房贷负担约2600令吉,换算成购屋人的月薪能力,最好在7500令吉以上,否则就必须多存一点头期款、减少贷款金额来应付。

3.假如是购买二手屋,需要将装修成本算进去,装修费可大可小,从8000、1万至数万令吉不等,避免购买需要大笔装修费的房屋。

另外,在订购之前,也可以请来承包商,为装修开销做预算,假如屋况很不好,需要大笔的开销,不过,由于喜欢房屋所在地点,想要购买有关房屋,可以向卖主提出较大额度的还价,能减3000、5000令吉或更高折价,都是一项收获。

4.假如看中的房屋并非坐落在永久地契的土地上,那么需要了解租赁地契还剩下多少年,假设剩余的产业年数不到50年(就是还不到99年租赁契约的一半),那么需要再三考虑,如果准备向银行贷款,可能会有难度,无法获得想要的贷款额度。

发展商变招
小公寓,单身负担得起

产业界人士指出,从房产售出率欠理想的数据可以看出,目前市场供应充裕、申请贷款不易,加上利率下跌,若财力许可,不如购买房产来投资,在投资房产之前,需要探讨哪一些是后市看涨、较有潜能增值的产业类型。

针对这点,我们看到近年来,房产的设计与格局已不断在革新,这是之前未有的现象,预料未来将朝这个趋势继续迈进。

由于可供建屋的土地日渐稀少,为了应付单身上班族的需求,以及让更多人有能力购买所建的单位,兴建面积较小的服务公寓,已经成为城市新建房屋的新趋势。一个面积在1千平方尺以内的单位,对一个单身的上班族来说,活动空间是足够的。

这些服务公寓,多数建在基本设施,如购物商场及办公楼附近,步行以内的距离即可抵达目的地,虽然每平方尺售价并不便宜,不过,由于建筑面积小,折合起来还是可以负担。

服务公寓多数是一房或二房式单位,对于单身的上班族来说,比较容易维持,加上楼下有便利商店,提高这类型产业的卖点与吸引力。

居家办公公寓很方便

另外,作为居家办公单位的服务公寓也开始普及,现代无线科技发达,在家办公、进行网络生意的人逐渐增多,一些建在商业地段的服务公寓,业主也可以在公寓内办公,前提是从事的业务不会干扰邻居的生活。

楼下有商店
购物极方便

值得一提的是,近年崛起的另一个产业发展趋势:楼下是办公或零售单位,楼上是住宅单位分层产业,这些高档产业的售价并不便宜,面积较小的可能从60万令吉起跳,较大面积的接近百万令吉。

在这些产业单位居住,周末或假期,业主不需驱车出外购物或用餐,也适合年长的产业投资者,要购物或用餐,只需采用电梯即可,八打灵再也、白沙罗一带地区,有相当多类似的产业计划,只是各家发展商突显本身产业的特色。

另外,还有不少在兴建中的分层产业计划,皆贯彻这样的特色,当然不一定是住宅单位建在零售产业楼上,也可能是搭建一道步行桥梁,从住宅单位走数分钟的时间,就可以到毗连的办公楼或购物商场。

邻近办公楼易出租

除了附有零售商场带来的便利,城市中也有不少产业计划,毗邻就有办公楼,这一点也可以为住宅单位加分,假如买来投资,不难物色到租户,如果租户是在毗邻的办公楼上班,相信他们会考虑在附近租房,省却塞车造成时间、精神与车油的浪费。

停车位至少要2个

城市中一些新共管公寓的发展趋势:高耸、但密度不高,每层楼可能只有4个单位,共用空间宽敞,单位总数不到100个,低密度的房宅确实给人不一样的感觉,上、下电梯的人不多,花在等候电梯的时间也比较少,减少烦躁的情绪,这些单位至少备有两个泊车位。

旧式的公寓吸引力已开始褪色,其中一个原因是:泊车位不足,对城市人来说,只有一个泊车位的确不够,车子停泊在公寓外有一定的风险,要租额外车位,未必有空出的车位租给业主。

看到泊车位不足造成的不便,发展商近年来新建的分层产业,例如共管公寓或服务公寓,多数分配两个车位,也有让业主多买一个车位的选择,省却车位不足的烦恼,发展商本身也保留一些车位出租,赚取稳定的出租车位收入。

度假屋冒起
出租自用皆有需求

多合一产业计划不是最新的产业格局,不过,却是巴生河流域产业市场的参考典范,在一个社区包括住宅、商业、办公楼、医药中心、购物商场、游乐园、学院、会展中心、酒店,双威集团属下公司发展的双威城,是其中一个典型的例子。

谷中城、吉隆坡中环的产业类型,也许没有双威集团的多元化,不过,也属于多合一产业计划,除了住宅单位,有办公楼、购物商场、酒店,附近也有学院,各行业商店,而且吉隆坡中环也是交通枢纽的终站。

与此同时,度假屋的供应开始增加,居家如同度假或酒店式单位,是投资者属意的产业类型,容易出租、赚取可观租金收入。

越来越多的家庭,对度假屋的购兴保持浓厚兴趣,他们购买来当假日房屋,也有一些是买来投资供出租,租客分中、短期类型,租用数天、一星期、一个月、半年或一年。

这些房屋让租户或住客在度假时,如同在家放松自己的感觉,而且比酒店客房宽敞,所付的可能只是廉价酒店的收费,不过,却可享有结合酒店与住宅设施的便利。

度假屋不只是在旺季才有需求,有些本地人的另一半是外国人,每当另一半的外国亲人前来度假,他们会租下度假屋供亲人住宿,至少比酒店经济。

这类型产业的投资者,通常会把产业交给专业管理人打理,也有一些客户过后成为度假屋的投资者。

度假屋
另一商机

度假屋是一个成长中的市场,在这之前,当我们提到度假屋时,有兴趣的人可能不多,不过今天,吉隆坡、槟城,国内其他一些度假胜地,度假屋已相应增多,业界人士看到这个成长趋势,纷纷增建这类型产业,以应付市场人士的需求。

本文来源:星洲日报

(Visited 1,099 times, 1 visits today)