曾几何时,大马称得上是房地产投资天堂,商业银行所提供的房贷按揭高达90%以上,市面上没有一类投资工具的融资杠杆可与之媲比,可惜好景不常在,时下银行不但收紧信贷,即使成功取得房贷,购屋者可能只取得70%或80%按揭。

作为高单价产品,没有充裕的房贷支撑,整个市场买气变得低迷不振,一众发展商夹在中间进退两难。

这一波房市寒流,显然比2008年更为难挨,各大小房地产发展商纷纷调整策略谋定而后动。95家上市房地产企业,超过60%的最新业绩和股价均随大市走软,只有25%逆流而上。

老行尊拿督黄腾亮,即大马房地产发展商会(Rehda)前会长接受本刊专访透露,其实外人都不知道现在的真实情况。他大胆披露,很多发展商目前都无法还钱给银行。发展商在买地的时候就跟银行借钱,利息每日计算。因此,计算现金流对发展商来说非常重要,同时也是决定一个计划推出与否的关键因素。

“一个楼盘在推出后就无法停下来,所有的建筑费用就透过买家支付的定金或买家银行分阶段付款来周转,当然,发展商本身也必须保留现金以备后用。”

“如果销售反应欠佳,或买方银行延误发放款项,对发展商可造成很大影响,加上购置土地的贷款要定时付还,所以发展商必须谨慎计算,时刻保持现金流来应付建筑成本,否则随时面对周转不灵而陷入停顿甚至烂尾。”

“建筑工程展开后,如果销售不理想,没有钱进来,发展商就必须跟银行商量贷款,因为工程不能停顿,若借不到钱就很难持续下去。”

他透露,有些发展商身陷财困,主要是成本计算错误,有些是房子定价过低,或者漏算了一些基本设施,例如排污设施或变电站的成本,最后导致入不敷出。

一言以蔽之,在发展商的账簿中,现金流绝对是救命草
本身在IJM Corp集团(IJM,3336)出任首席执行员兼董事经理的拿督孙兴存接受《星报房地产》专访指出,面对不明朗市况,IJM Corp计划减少推出高档房产计划,专注在可负担或中档房子领域,相信很多发展商也是如此做。

孙兴存保持一贯信心,认为目前市场不比以往差,因为目前的房贷利率只有4.5%,而1997年亚洲金融危机爆发时,房贷利率高达14%。但无可否认时下房屋价格与国民人均年收入比较,已经到达一个不容易负担的水平。

“以前人们买房子只求有瓦遮头,今天的情况完全不同,买家有更多不同要求。要吸引新生代买家,房子要更有卖点,包括绿色建筑、挑高天花以及各种设备。”

“有人说房地产出现泡沫,而且很快就要爆破,我不认为如此。当有一天你看到人们争相以低过市价20%至30%抛售房子,那才算是出现泡沫。”

“再看看2008年,当时每桶140美元的原油导致各行各业成本飞涨,加上美国次贷风暴的冲击,房地产再次走缓。当时的发展商数量不多,大家都减少推出新项目。”

“反观现在比较让人担心的是很多外行人也加入成为发展商。其实要当发展商并不简单,你必须兼备毅力和耐性,这行需要很长的酝酿期和高投资成本,跟其他生意不相同。”

“作为发展商,有很多為了符合法令或法规而投入的額外附加成本,这类法定要求是越来越严谨,也代表要支付的附加成本越来越高。”

他强调,买家面对贷款不足问题,发展商也同样面对不同程度的挑战。尤其土地成本不断推高,发展商的成本居高不下,房子价格也唯有越卖越贵。
最怕商用房地产
他说,过去这一段日子,并非所有房源都滞销,可负担房屋以及开放给外国人购买的高价房产的销情还不俗,尤其前者有市场刚性需求,只要地点不差都卖得相当好,反而是打房之后又碰上去年开始征收消费税的商用房地产(主要是工厂和商铺),才令发展商最头疼。

“譬如买价100万令吉商用房地产,印花税高达2万4000令吉,另加6万令吉消费税,总课税8万4000令吉,平白多给6万消费税,吓怕不少投资者。如果是200万令吉商铺,单单消费税就高达12万,加上印花税总共17万4000令吉。”

他强调,以前虽然也是照收印花税,但其他税项所费不多,现在消费税连同印花税双管齐下,买家平均必须缴付8%至9%税率,令许多投资者大感吃不消,导致商用房地产买气一落千丈。

黄腾亮预料要到2017年才有望解决银行房贷太严问题,他相信政府从过去一年多以来所征收的巨额消费税,可让当局放开手脚推动经济,使到资金市场更为活络,从而解决房贷不足问题。
本文来源:潮楼产业

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