房贷问题日渐严重,从2015年上半年的第二位爬到下半年的第一位,成为地产商的最大问题。

法特依斯干达也提出,未出售的房产单位也从去年下半年的64%,在今年上半年涨至78%。尽管如此,法特依斯干达认为业者目前的情况仍受到控制,因为大多商家手中未能售出单位的比例不到30%。根据他在汇报会上所展示的数据,78家受影响的公司中,只有7家发展商手中未能售出单位的比例高于50%。

“其中52家发展商未能出售单位的情况低于30%。”

据了解,大多投诉受影响的发展商是来自吉打、槟城、雪兰莪和柔佛。

“我去年就说情况让人担心,但今年又上升了。”

所有受到影响的发展商中,76%人认为未能出售新单位让他们的现金流受到中等程度的影响,18%更指现金流受到重大影响。

法特依斯干达说,这主要也影响到发展商向银行贷款时的发款,因为银行是要求将一定程度的单位出售后,才会放款。

 

售价逾50万最难脱手

根据大马房地产发展商会的数据,目前国内有63%未售出单位的售价是高于50万令吉,其中介于50万至100万令吉的未出售单位占46%,而售价介于100万至250万令吉的未售单位占14%,而售价高于200万令吉的则占3%。

 

法特依斯干达点出,去年五大导致单位未能售出的原因没有改变,只是“购屋者贷款和拒绝贷款”问题更严重,从2015年上半年的第二位爬到下半年的第一位,成为地产商的最大问题。

去年单位卖不出主要原因首五个分别是

  1. 未公开的土著单位
  2. 购物者贷款和拒贷
  3. 价格过高、角头或是特别单位
  4. 地点问题
  5. 低需求和兴趣

今年上半年的情况则是

  1. 购物者贷款和拒贷
  2. 未公开的土著单位
  3. 低需求和兴趣
  4. 价格过高、角头或是特别单位
  5. 地点问题

房贷难批直接影响买家的购屋兴趣

 

商家5因素难融资

根据商会掌握数据,越来越多商家面对融资和购物贷款方面的问题,而五大问题在于

  1. 贷款者的信贷史(CTOS, CCRIS)
  2. 购屋者收入不足
  3. 贷款幅度太低
  4. 银行要求更多文件
  5. 低价、可负担房屋固打限制

13%受访者在去年下半年面对交易融资(过渡性贷款,Bridging Finance)问题,而67%则面对购屋者贷款的问题而导致交易告吹,而比例也比2015年上半年更糟糕。

法特依斯干达也提出,去年下半年的新单位销售成绩较上半年来得好,从上半年的40.3%增长至下半年的52.2%。

 

靠本地购屋者推动

根据所公布的数据,发展商在2014年下半年推出6569新单位,卖出2951单位(44.9%),2015年上半年则推出1万829单位,卖出4371单位(40.3%),而去年下半年则是推出9938新单位,而卖出单位也达到5195个单位。

法特依斯干达也说,去年下半年的房屋市场主要是由本地购屋者来推动,主要是用作自住。

 

95%公司盈利缩小

法特依斯干达在汇报时说,大多的建筑上都会选择尽力来吸纳这些压力,只有在无能为了的时候,将压力转嫁买家。

“如果你最近有访问建筑商,你会发现95%公司的盈利缩小了。”

针对外界斥责建筑商不断推高屋价,法特依斯干达说,在这个竞争激烈的领域,自行调高价格并不合理,因为购屋者随时都会转到其他的竞争者那里去。

他说,若单位价格比竞争者贵10%左右,可能消费者还会接受,但如果超过10%,很多消费者都会选择其他的竞争者。

谈到马币走贬的影响,法特依斯干达指这对业者有一定的影响,因为有些重要部件如手扶梯、升降机、冷气机等都需要从海外入口。

他说,之前当马币汇率较高时,有些商家也会选择从海外进口其他的原料如钢材等。

 

银行拒绝贷款可负担屋难卖

根据马来西亚房地产发展商会(REHDA)数据显示,发展商脱手不了的单位,中高价住宅方面,卖不出的单位是在吉隆坡和柔佛。

而可负担房屋方面,“受困”的州属分别是彭亨、霹雳、槟城威省及吉打。

银行驳回近半贷款申请,要购买可负担房屋都贷不到款,目前全国卖不出的房屋单位中有近四成房价低于50万令吉。

法特依斯干达说,最高拒绝贷款比率的是售价介于25万令吉至70万令吉的贷款申请。

“购屋贷款问题真的影响到我们的市场,尤其是有关可负担房屋。贷款率真的很高,超过50%。”

目前售价介于25万至50万令吉的未售出单位占总数的32%,而售价低于25万令吉的房屋则占5%。

 

消费税影响房价

针对落实近一年的消费税是否影响房地产,三分二受访者指消费税已影响房价,主要是增加了发展商的经营成本。

有76%的房地产商指我国的市场销售因为消费税而放缓,只有24%受访者认为不受影响。

受访的159商家中,有86%人或多或少都吸纳了消费税而造成的成本增长,其中57%商家吸纳部分成本。

其中有29%房地产商选择吸纳全数成本的增长,而14%商家的选择则是全数成本转移到购屋者身上。

 

本文来源: e南洋

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