政府最近成立一支特工队,专门在房地产市场上“盯住”这群赚快钱的投资者。

住宅产业的税务不难处理,可是商用产业却相对复杂,说穿了就是政府没钱,现在将手伸向房地产投资者身上,希望通过税制征收更多税金。

精明的房地产投资者,除了熟知法律,也须掌握所有涉及房地产的税务制度,才有办法节税及省却麻烦,并取得最大的回报。

黄琳琍表示,很多人都将投资房地产看成是一门生意(买下后出租或等待增值),也有些人买来做长期投资(自住)。

“两者从表面上看差别不大,惟从税务的角度来看,业主可能因为混淆而多付税金。”

打个比方,如果房子属于长期投资,那么业主不需缴交所得税(income tax),惟需在房子脱售后,缴纳0至30%的产业盈利税(RPGT)。

相反的,如果房子充做生意用途,从中赚取的盈利(包括脱售和出租),除被内陆税收局征收0至28%的所得税外,也会被征收5至30%的产业盈利税。

因此,投资者事先必须了解和计算,以免得不偿失。

 

产业盈利税

根据条例,在3年内脱售房产,就得缴交30%的产业盈利税,在第4、5年脱售,税率分别是20、15%,进入第6年脱售就无需缴税。

不过,对于公司来说,必须缴交5%的税务。此外,非大马公民在5年内脱售房产,必须缴税30%,第6年后5%。

 

消费税不利商用产业

消费税实施以来,成为许多人的困扰,关税局总监拿督斯里卡沙里在去年10月28日公布,以下3种情况必须缴纳消费税:个人房产在1年内脱售2个单位;个人房产在1年内脱售超过1英亩商用地,或是商用地产和商用地的价值超过200万令吉。

税务顾问温富裁说:“在无法避开消费税之际,我们只好接受,只是消费税的实施,对商用产业来说是坏消息,特别是脱售的时候。”

简单的说,不管出租或出售商用房产,只有已注册消费税的个人或公司,才能征收消费税,而且都有责任发出税务发票给买家或租客。

税务发票可以不同的方式呈现,惟必须符合关税局列明的各项条件。没有注册消费税的业主,即使脱售或出租商用房产,都不能征收消费税。

在注册消费税之后,必须根据各自的课税期(1个月或3个月)通过GST-03报表,呈报并缴交消费税给关税局。

至于租客或买家,如果已注册消费税,也能向业主或卖家索取税务发票,从而抵扣进项税(input tax)。”

 

征税胥视买卖双方共识

根据税务顾问黄琳琍的观察,我国卖家一般允许买家聘请律师完成交易,而买家律师通常都会在买卖合约上,注入保障买家在交易过程中不受任何税务(包括消费税)影响的条款。

在这种情况下,如果买卖双方在消费税课题上意见不合,最后形成卖家必须支付消费税的局面。

在温富裁看来,要不要注册消费税,胥视个别情况而定。如果注册,也等同掀开自己的“底牌”,总之消费税对于房地产市场造成的混淆,无法在一时三刻内说明。

他说:“我们都知道,住宅房产不用给消费税,但商用房产属于标准税率,就有消费税。

“消费税的流程与模式,和以往的销售税、服务税不同,误解或不解,都可能带来不必要的刑罚及税款。另外,业主身分是个人或公司,也将产生不同的消费税效应。”

黄琳琍认为,想要参加房地产投资的“游戏”,首先必须了解“游戏规则”,而印花税、所得税、产业盈利产和消费税,都是不能忽视的。

“如果能了解这些税务,那么就能让你在投资前,做出更好的部署且一本万利。”

 

依房价征印花税

政府也将在房地产交易中征收印花税,而且根据房价而列出不同税率。

印花税的豁免情况如下:

1.首次买房的大马公民,签署买卖合约购买一间价钱不超过50万令吉的中价房屋,可享有50%的印花税豁免优惠。

2.在一个大马人民房屋计划(PR1MA)下购屋,签署合约中的房价不超过30万令吉,将豁免印花税。有关条令从2012年1月1日开始,至2016年12月31日结束。

 

7招教你精明投资

很多人都认为,股票和房地产都是富人或财团的玩意,惟眼下在这个领域,却出现革命性的变化,顺手拈来就有7种选择可供投资。且听听IHSV律师事务所合伙人萧慧洁“标新立异”的投资方案。

在Swhengtee房地产投资峰会上,推介个人第二本著作的萧慧洁指出,以上所谈,都是大胆、创新和可行的,只不过在投资时,必须委任律师和经过签约完成。

“同时也须列明是以个人、团体或公司的名义投资,以免日后出现纠纷。”

本文来源: e南洋

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