春节后,香港地政总署拍卖的一则土地,以异乎寻常的低成交价震惊了业界。

香港新界的一则住宅用地以不足两万港币的楼板价成交,这一价格不仅较前两次拍卖腰斩,远低于北京上海的地价。甚至还不足南京近期土地成交楼板价的一半。

2月12日,香港地政总署公告显示,春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地,成交价为21.3亿港元。公告显示,该幅土地出让面积为37696平方米,最高可建楼面面积为107100平方米。以此计算,楼面价仅为19880港元/平方米。土地面积的成交单价为56500港元/平方米。

此次拍卖地块的楼面价与2015年9月出让的同一地段的地块相比,价格大幅下跌了近70%。

 

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2015年9月2日,新界大埔区地段第226号的住宅用地,成交价为30.3亿港元,土地面积为17121平方米,土地每平方米成交价高达176970港元。

从地理位置上看,在香港的行政区划分的十八区之中,有九个区位于新界,除了沙田、葵青、荃湾三个区以外,其他诸如北区、大埔区、屯门区、元朗区,在香港人眼中基本上被视为“郊区”的范畴。

与北京郊区六环的土地成交价相比。2015年11月,北京市土地市场出让顺义区仁和镇的两宗地块,成交总价近50亿元,两宗地块的成交楼面价分别达到33000元/平方米和34000元/平方米。而大埔区该地块的楼面价为16585元/平方米,远低于北京的土地成交楼面价。

不仅土地的成交价格过低,香港的土地市场自去年11月至今,已出现两幅住宅土地的流拍。

根据香港地政总署公开资料显示,2015年11月4日和2016年1月25日,位于新界的两幅住宅用地均因出价过低导致流拍。

而去年11月的土地流拍是时隔近20个月后香港的土地市场首次出现土地流拍的现象。尽管当时参加土地竞拍的开发商有包括长实地产、恒基地产、新鸿基等在内的九大开发商,但所有报价均为达到香港特区政府的“底价”,因此政府决定收回土地。而此次土地的流拍也被市场认为是香港开发商对后市的态度开始转向谨慎。
除了土地价格暴跌,香港的房价自去年9月开始也是一路下滑。中原地产的数据显示,香港房价已经比去年9月下跌了9.5%,预计今年可能再跌20%。

国际评级机构标准普尔15日发布的报告称,2016年将是香港房地产市场困难的一年,预测住宅楼价平均下跌10%至15%,而成交量预计持平或增加5%。

报道指出,香港房价自去年9月至今已明显回调9.5%。供应增加、利率进入上升周期、本地经济增长放慢及中国经济减速等因素是造成香港房地产市场变得艰难的原因。

根据中原地产此前发布的数据显示,香港楼市1月的成交量跌到至少25年来新低,房价较去年9月的最高点已跌去近10%,创2013年7月以来新低。除此之外,香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。

标普信用分析师Esther Liu表示,“在市场下达至触发降级之前,我们评级的大多数香港地产商大致上可抵受销售下跌三成。”

但标普强调,只有当香港住宅楼价暴跌逾50%,地产商的评级才会受到影响。

 

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