在低迷的前景下,国人今年的购屋意愿更低,但也有少数受访者不受负面情绪影响,要在危机中找到机会。因产业供应过剩,今年内将是租客和买家的市场,因此产业市场是好是坏,仍赖于潜在购屋者如何打算,是否时刻准备好,把握机会!

政府的连串打房措施、消费税去年4月起开跑、生活成本高涨、银行收紧银根等种种利淡,使发展商、分析界到普罗大众都一致看淡今年的房地产业。

前几年炙热的交投行情一去不返,《南洋商报》向多位分析员了解目前的行情和展望,都被告知,房地产市场寒冬未过,并预测银行的房贷呆账和拍卖数量会上升。他们指出,没看到产业市场复苏的征兆,今年业界会面对严峻的考验,展望可说是黯然无光 。

 

41%受访者看衰房地产

41%受访者看衰房地产

受访者来自各阶层,年龄都在21岁以上。 2310人或26.3%,目前没有房产,其余6470人或73.7%拥有至少1单位产业。

调查结果显示, 在8780人的受访者中,达3580人或40.77%看衰房市,认为今年产业市场将放缓。

另有2560人或29.15%认为,产业领域表现温和;2270人或25.85%认为前景很差劲。

只有3.64%受访者相信,今年内的产业市场展望仍很好;50人或0.57%认为前景非常亮眼。

 

 

47%嫌房价太贵

47%嫌房价太贵

产业价格昂贵,是受访者购屋的最大障碍,占47.2%;接着消费税的冲击也是相当大的原因,达16.5%。

本报进行的民调显示,16.1%受访者表示,未来一年不计划购房,是因为对未来经济前景感到悲观。

根据“2016年房市展望”调查结果,受访者今年不打算购买产业的负面因素,还包括预期产业价格将下滑,占9.95%;担心政府政策,占5.7%,和产业盈利税,占4.5%。

这是复选题,未来一年内不计划购屋的受访者可在6原因选项内,重复选择导致他们不打算购屋的因素。

 

75%今年不买房

根据“2016年房市展望” 调查,在房产市场一片低迷的情况下,国人因房产价格昂贵、消费税和未来经济前景悲观等因素,未来一年的购屋意愿更低。

调查结果显示,尽管占总调查人数中,2310人或26.3%还是无壳蜗牛,但比较未来一年有意购房的受访者,数量更低。

调查结果显示,只有2230人或占总数25.4%表示,今年计划购房。更令人吃惊的是,今年不打算购买房屋的竟有6550人,或74.6%受访者。

75%今年不买房

且针对未来一年内,是否有意购买产业的提问,并不只限于目前未拥有产业的人士。这也意味着,一些受访者即便没有房子,今年的购屋意愿也很低。

租金回酬降低  房东愁租客喜

威廉氏、达哈与王私人有限公司(WTW)刚刚公布了最新的调查,董事经理符儒仁形容,今年是租客的市场!

他说,隆市内的公寓单位租金回酬率下滑,尤其居家办公(SOHO)单位和小面积的“鞋盒”公寓单位,供过于求,租金回酬率仅2.5%至3%,比定存回酬还低。

这对于购屋者来说虽是坏消息,但另一边厢,对租客来说,显然是好消息!

与其在昂贵的产业价格时期入市,倒不如以低租金租屋,且目前市场上选择多,相信也可以更好的条件,租到舒适的住所。

 

81%打算买住宅

至于今年准备进场置业的受访者,大部分仍瞄准住宅产业,占总受访者比例80.9%。

81%打算买住宅

受访者中,只有15.55%打算购买商务产业;而想要购买工业产业的受访者仅占3.55%。

符儒仁指出,尽管住宅产业继续吸引购屋者,尤其有地产业。但他认为,工业产业市场前景更佳。

“工业产业市场的价格和租金皆呈强劲增长,惟此领域被低估。

他还说,因市中心办公楼内的储藏空间价格过于昂贵,相信市中心范围外工业产业作为物流和仓库区将是一种新趋势。

马银行投银分析师黄薇芯在报告中警告,随着越来越多房屋找不到买家,加上房屋供应走高,都不利于产业领域的发展,就连可负担房屋也将受到波及。

“加上买家难以申请到房贷和市场竞争激烈,需谨慎看待可负担房屋领域的短期前景。”

 

87%不急于脱售

由于过去一年,产业交易放缓,约87%有产阶级并没有将房产脱售,另有约10%人表示因已有赚头,去年已脱售手上产业,其余的3%受访者则正物色买家。

不久前,马银行投行分析员黄薇芯的一份研究报告指出,住宅房贷呆账率显现出上扬趋势。

她认为,接下来会看到法拍数量开始走高,我国房产市场仍面对严峻的挑战。

最新的银行和国家产业资料中心(NAPIC)数据都显示出,产业需求仍非常疲弱。因此黄薇芯相信,短期内供应将持续上升,呆滞产业数量将上扬。

 

62%瞄准新楼盘

谁都爱新东西,这价值观在东方人心中所占位置尤其重。

在《南洋商报》访问的公众中,62%都是瞄准新楼盘,只有35%会考虑二手产业,由此可见,国人对于买房地产都有一份执着,喜新厌旧。

但是,符儒仁指出,今年也是买家的市场,除了新单位,买家在二手市场有更强的议价筹码。

他认为,若转向二手市场,投资者可能寻获物有所值的单位。

黄薇芯指出,市场上还有很多产业供应未消化,但同时发展商推出更多可负担房屋,导致这些房屋的数量大幅扬升。

调查显示,对于潜在购屋者来说,地点是选择产业的最重要因素,达34.02%;价格则是第二考量,达29.46%。

这也是复选题,受访者也认为,发展商信誉是重要的购屋因素,达11.71%;安全特征也达10.36%。

也有受访者的购屋考量包括租金回酬,达8.56%;和设计,达5.86%。

 

49%锁定30-40万

调查显示,即使未来一年计划置业,大部分受访者仍瞄准价位较低的产业。

受调查的公众中,有26.3%还是无壳蜗牛,询及购房的预算,约半或48.7%受访者称主要锁定30万1令吉至40万令吉。接着就是20万1令吉至30万令吉,达31.3%;9.81%表示计划买40万1令吉至50万令吉房产。

稍有留意房产行情,尤其是在大吉隆坡区,新推出的楼盘,每平方尺均价卖500至600令吉,再平常不过。以1000平方尺的公寓计算,每单位也要50至60万令吉,但有意购买超过50万令吉房产的人意只有约10%。

这包括50万1令吉至60万令吉,占6.03%;而60万1令吉以上4.15%。

黄薇芯引述NAPIC数据,去年第三季,产业交易值按年大跌18%,按季挫4%,报177亿令吉。

“总交易值的跌幅有渐渐加剧的趋势,比首季和次季跌幅深。”

其中,以售价低于50万令吉房屋的跌幅最为严重,远比售价介于50万1000至100万令吉的房屋高。

黄薇芯说,这是因为生活成本高企,冲击低收入阶层的买房能力和决策,因而对这类型的产业造成影响。

 

90%中年都有“壳”

根据“2016年房市展望”调查,41岁至50岁的受访者,仅9.5%目前没有任何产业,余者都拥有至少一项房产,当中,拥有2间房产以上者也有约14%。

31岁至40岁的受访者,约24%还是无壳族;55.8%目前拥有1单位产业;14.6%拥有2个单位;及5.24%拥有超过2单位产业。

拥有产业的情况在年轻的受访者群,结果南辕北辙。

26岁至30岁的受访者,虽然达47%目前拥有一项房产,但却有约39%人目前没有产业。仅11.3%拥有2产业,而拥有2个房产单位以上者只有2.82%。

还算是社会新鲜人的21岁至25岁受访者,高达85.9%目前没有任何产业;当中只有约14%拥有一个房产。

 

40%便宜时购置

这次调查针对21岁以上人士,约10%年龄介于21至25岁;约20%是26至30岁;30%介于31至40岁;约17%是41至50岁,超过51岁者占约23%。

以年龄来看,拥屋率最高的年龄层,毫无疑问就是51岁以上的受访者。

超过51岁的受访者中,54%拥有一间房子;约20%拥有2个单位产业;也有21%拥有超过2单位产业,只有约5%没有产业。

以价格来看,竟有约40%购买的房产当时市值才不到20万令吉;39%是在20万1令吉至40万令吉的价位购入;购买60万1令吉至80万令吉的人有约6%。

有能力购买80万1令吉至100万令吉房产者,只有1.5%;而购买超过100万令吉价位者只有2.5%。

从产业的价位和受访者的年龄,可看出这些受访者是在比较早期,当房产价格相当合理的情况时入市。

81.55%拥有的产业为住宅产业;13.1%为商务产业;5.33%为工业产业。

符儒仁早前的汇报会上表示,在大马,国人倾向于拥有屋子,不像香港和东京,倾向于租屋。

这也说明了,随着年龄更高,更人的财富渐渐增加,就会至少购置一产业单位,拥屋率也随着年龄层的提升,更高。

 

50%至少拥1屋

50%至少拥1屋

尽管产业价格高涨,人人喊苦,买不起房产,但本报访问的8780人,大部分还是拥有产业,且拥有超过一间的受访者也不少。

参与这项民调的8780人,约半拥有一单位产业; 14.46%拥有2间;约10%拥有超过2个单位。

在这些业主中,39.96%表示房产是以20万令吉以下的价格购入;48.58%则是以20万1令吉至40万令吉的价位入货。

另外,买价处于40万1令吉至60万令吉的,有12.57%;60万1令吉至80万令吉购入的只有3.9%;而当初买价在80万1令吉以上者,只有区区2.54%。

这也是复选题,因为一些受访者1人拥有多单位产业。

在受访的有产人士中,约89%拥有住宅产业;商务产业则占9.4%;工业产业约占2%。

询及购买产业的目的, 71.37%是买来自居;14.24%主要是出租赚取租金;10.5%希望等待产业增值后转售;约4%是购买给孩子。

这题同样是复选题,因为拥有产业的受访者,有些拥有超过1个单位。同时,73.72%目前没有将产业出租;仅29.36%目前出租产业,与购买产业自居的目的大致符合。

 

61%“可负担屋应低于30万”

近一两年内,产业价格高涨,加上不断上涨的生活费,增加人民对可负担房屋的需求。政府和发展商也更关注可负担房屋的发展。

事实上,“可负担”并没有一个官方或统一的定义,但大多业界和分析界,会倾向以政府提供的一马房屋等计划的售价为指标,因此一般将价定设在40万令吉。

但这个价位,是不是投资者和一般人心目中的价位?看来,未必。

因为回应《南洋商报》产业民调的受访者,有近有5380人或61.27%,认为可负担房屋的价位应介于20万1令吉至30万令吉。

认为30万1令吉至40万令吉的房子,算是可负担水平的,有2310人或26.3%。

以上两者合共约90%或7690人认为,介于20万至40万令吉的才算是可负担房屋。

另外,觉得40万1至60万令吉属可负担价格的人,却只占受访者区区11.5%;认为60万令吉以上还是可负担价位的不到1%。

 

38%青年要买屋

购屋欲望会随着年龄渐长而降低,相反,尽管产业市场低迷,年轻人的购屋欲望相对强劲。

询及是否有打算在今年内购屋,只有30岁以下的受访者,表示得比较热烈。

例如26至30岁受访者中,约38%有意在未来一年购屋,另约三成21岁至25岁受访者有购房的打算。

其余年龄层的购屋打算比例都低于25%,这包括31至40岁仅21%受访者打算未来一年内购屋;41岁至50岁的受访者为24%;51岁以上仅为19%。

 

住宅产业仍最受落

与整体数据一致,无论哪一个年龄层,今年内有意购屋的受访者,主要目标还是住宅产业,商务和工业产业的比例都不大。

不过,不同年龄层,瞄准的产业价位不同,21岁至25岁受访者,主要瞄准20万1令吉至30万令吉和30万1令吉至40万令吉,各占回答比率40%。而表示想购买40万1令吉至50万令吉房产的,就只有仅16%;50万1令吉至60万令吉仅4%。

高达67%的26岁至30岁受访者指出,瞄准价位介于30万1令吉至40万令吉的房屋;计划买 20万1令吉至30万令吉的有24%。

40万1令吉至50万令吉仅8%;50万1令吉至60万令吉仅约1%。

 

本文来源:e南洋

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